Истоки проблемы, или почему раньше за капремонт мы не платили
Прежде чем обсуждать и осуждать нововведение – следует сделать небольшой экскурс в недалекое прошлое. На данный момент большая часть (около 85%) жилого многоквартирного фонда в нашей стране находится в частной собственности. Остаток приходится на ведомственное и неприватизированное жилье.
Во времена Советского Союза, когда абсолютно все жилье считалось государственным либо кооперативным, необходимые ремонтные работы проводились за счет госбюджета (или же силами ЖСК). После развала Союза, когда тысячи, сотни тысяч квартир стали массово приватизироваться (то есть переходить в частную собственность) –государство (уже Российская Федерация) перестало быть ответственным за капитальный ремонт построек – ведь они теперь принадлежат не стране, а конкретным лицам. Как следствие – взимать оплату на восстановление зданий прекратили. Часть ТСЖ, впрочем, все так же требовали регулярных платежей за ремонт, а часть регионов – стали создавать специальные фонды, на счетах которых собирались деньги для его проведения. Само собой – ведь ремонтировать дома на что-то необходимо.
При этом в Жилищном и Гражданском кодексах существуют пункты, регламентирующие обязанности собственника жилой недвижимости. В них указано, что владелец должен не только использовать жилье (то есть, жить в квартире), но еще и поддерживать его в нормальном состоянии. Сломались перила в подъезде? Течет крыша? Балконы в аварийном состоянии? Решение этих проблем возлагалось на плечи именно жильцов, а не ЖКХ или государственного бюджета. При этом Жилищный кодекс до обсуждаемого закона не содержал никаких способов, позволяющих как-то стандартизировать данный процесс.
Таким образом, внесенные изменения не являются особым новшеством – государство наконец-то задумалось о том, чтобы создать четкий механизм проведения ремонта жилого фонда.
Основные положения Жилищного кодекса, касающиеся капитального ремонта зданий
Для удобства читателя, который наверняка не знаком со всеми статьями ЖК РФ, приведем ключевые действующие нюансы:
1. Установленные взносы оплачиваются в обязательном порядке.
2. Размеры взноса на капремонт определяются отдельно каждым субъектом Федерации.
3. Формула расчета взноса – площадь квартиры (в квадратных метрах) умножается на установленный размер платежа. К примеру – для Вашего региона установлен размер взноса 15 рублей, площадь квартиры – 40 «квадратов». Умножаем 15 на 40 – получаем 600.Для Забайкальского края действуют следующие тарифы: для многоквартирных домов с полным благоустройством, включая лифт, - 7,0 руб. с квадратного метра общей площади квартиры в месяц; с полным благоустройством без лифта - 6,7 руб.; с централизованным отоплением, холодным водоснабжением, водоотведением – 5,6 руб.; с одним из видов благоустройства, а также для неблагоустроенных домов – 4,5 руб
4. Взносы на капремонт обязаны платить владельцы жилой и нежилой недвижимости, которая имеется в многоквартирных домах (владельцы квартир, а также собственники коммерческих объектов – парикмахерских, салонов, магазинов – расположенных на первом этаже).
5. Перечисляемые средства предназначены для проведения ремонта общего имущества.
6. Перечисляемые средства поступают на счета региональных фондов или на счета домов.
Как определяется размер взноса и очередь дома на капитальный ремонт?
Выставляемый в ежемесячных квитанциях счет может отличаться у жителей разных домов – для определения суммы ответственные структуры используют следующие данные:
1. Возраст постройки. Само собой, что для ремонта дома, сданного в прошлом году, не требуется собирать большую сумму. И наоборот – для дореволюционных построек размер взноса, логично, будет выше.
2. Наличие/отсутствие лифта. На обслуживание и ремонт лифтового оборудования требуются средства, так что жильцам таких домов придется платить чуть больше.
При этом учтите, что упомянутые выше пункты – условны: закон этот принят относительно недавно, и на его «отладку» наверняка уйдет еще не один год.
Сами же ремонтные работы проводятся в порядке очереди. Она устанавливается по следующим параметрам:
1. Насколько давно здание было сдано в эксплуатацию.
2. Насколько давно проводился последний капремонт.
3. Сколько собрано средств на капремонт из необходимой суммы.
На проведение работ местные власти обязаны составлять план с указанием дат их проведения для каждого дома. Эти данные – общедоступны, поэтому любой желающий может узнать, когда именно его жилье будет ремонтироваться.
Само собой, ремонт отдельных квартир с уплачиваемого налога проводиться не будет – целью его является восстановление общего жилого имущества. К нему относят:
1. Кровлю.
2. Фундамент.
3. Фасад.
4. Лифт (если имеется).
5. Подвальные помещения.
6. Счетчики (на дом).
7. Инженерные коммуникации (внутридомовые трубопроводы).
Кто собирает взносы на капремонт?
Существует два варианта сбора средств на проведение капремонта:
1. Перечисление средств на специальный счет дома.
2. Перечисление средств на счет регионального оператора.
Справка: Выбирается вариант сбора денег на общедомовых собраниях. Однако в большинстве многоквартирных домов подобные мероприятия давно не проводятся – в таких случаях по умолчанию выбирается второй вариант.
Такой способ сбора средств, по сути, является менее выгодным – в данном случае порядок очереди определяет региональный оператор. Это – структура, создаваемая местным управлением специально для решения вопросов по проведению капремонтов. Чиновники данного аппарата обязаны:
1. Выбирать банк, в котором будут размещаться собираемые средства.
2. Устанавливать сроки проведения капремонта для каждого дома на подконтрольной территории.
3. Устанавливать список запланированных работ.
4. Заниматься организацией проведения работ: поиском подрядчика, проверкой качества ремонта, расчетом с исполнителем.
Справка: Поскольку в ведении регионального оператора – огромное количество построек, точно знать о состоянии каждого дома они вряд ли будут (хотя и должны). Как следствие – не исключено, что в таком случае ремонт будет проводиться не в нужные сроки, и не факт, что устраняться будут именно самые важные проблемы.
Таким образом, можно сделать вывод, что в большинстве случаев для жителей многоквартирных домов более удобным и выгодным является первый способ оплаты – когда взносы на капремонт поступают на счет именно их дома. Кстати, следует учесть, что создать его можно только в течение 60 календарных дней после принятия областной программы по капитальному ремонту – в противном случае средства будут поступать региональному оператору.
Однако в случае перечисления взносов на счет МКД (многоквартирного дома) существуют некоторые нюансы. В частности, требуется определить:
1. Размер взноса. Он не должен быть меньше установленного государством тарифа. Однако, по желанию жильцов, его можно увеличить – по необходимости.
2. Список работ, которые необходимо будет выполнить во время капремонта.
3. Сроки проведения работ.
4. Банк, в котором будут храниться средства.
5. Владельца счета (поскольку дом не является юридическим лицом).
6. Организацию, которая будет проводить капремонт, составление и проверку смет для нее.
За качеством работ также придется следить тем, кого определяют собственники квартир в конкретном доме.
Льготы и субсидии на капремонт
Согласно статье 169 действующего Жилищного кодекса РФ, от уплаты взносов за капремонт освобождаются:
• владельцы недвижимости в аварийных домах или домах, определенных под снос;
• владельцы недвижимости в домах, земельные участки которых перейдут государству или муниципалитету.
Если на данный момент Ваш дом к таковым не относится, но через месяц его признают аварийным или определят под снос – Вы тоже можете рассчитывать на возврат уже уплаченных средств. При этом если Вы недавно приобрели квартиру, за которую прежний владелец уплачивал налог, и жилье признали аварийным – Вы получите и те средства, которые вносил предыдущий собственник.
Кстати, покупателям квартир теперь требуется обращать внимание еще и на наличие задолженности по этому пункту. Согласно статье 158 действующего ЖК РФ, новый собственник недвижимости получает и обязанности предыдущего владельца квартиры по коммунальным платежам. Так что если продавец не уплачивал взносы за капремонт, или же уплачивал не в полной мере – погашать эти долги придется уже Вам (если, конечно, вовремя не обратить на это внимание при покупке).
Помимо этого, от уплаты взносов освобождаются съемщики государственного муниципального жилья. Однако в таких случаях следует обращать внимание на условия аренды – возможно, в них будет отдельно прописан пункт о необходимости их внесения.
Справка: в 2014 году Верховный суд РФ разъяснил, что капремонт в муниципальных домах оплачивает государство как наймодатель согласно 65 статье ЖК и 681 статье ГК РФ. В случае, если чиновники уклоняются от этой обязанности, можно сделать ремонт за свой счет и обратиться в суд за компенсацией расходов.
Существует и отдельный акт (статья 159, часть 6 действующего ЖК РФ), определяющий субсидии для малообеспеченных граждан. Получить ее имеют право те, чья плата за коммунальные услуги окажется выше стандарта максимально допустимой доли расходов населения. Стандарт этот определяется отдельно для всех регионов, к примеру, для Воронежа – это 18%. То есть если после появления взносов за капремонт Ваш общий счет за коммунальные услуги превышает 18% от суммарного дохода семьи – Вы можете обращаться за субсидией.