Оксана Крылова: О новых изменениях в перепланировке помещений. Что изменилось?
- Сегодня в гостях у нашей редакции Оксана Сергеевна Крылова, и.о. руководителя Управления Росреестра по Забайкальскому краю. Здравствуйте!
С 1 апреля 2024 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые усовершенствуют процедуру перепланировки помещений. Давайте разъясним суть изменений, утвержденных Федеральным законом 608-ФЗ, и расставим все точки над «и».
Скажите, что изменилось, в первую очередь, поменялся ли порядок согласования перепланировки?
- Здравствуйте! Изменения НЕ ЗАТРАГИВАЮТ порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме. Как и раньше, для оформления перепланировки нужно будет подготовить документы, обратиться с ними в орган публичной власти, а после завершения работ внести необходимые изменения в ЕГРН.
Законом лишь уточняется понятие перепланировки, а также определяется, с какого момента перепланировка считается завершенной - в части назначения, границ и площади помещения. До принятия закона этот вопрос не был урегулирован. Теперь установлено, что таким моментом является внесение изменённых сведений в ЕГРН.
- Нужно ли согласовывать ремонтные работы?
- Ремонт, реконструкция и перепланировка - разные вещи. Они регламентируются разными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия. Ремонт согласовывать НЕ НУЖНО, т.к. он не влечет за собой изменение характеристик помещений. А реконструкцию и перепланировку НУЖНО, поскольку они как раз предполагают изменение таких характеристик.
К примеру, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д. А реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. Она проводится только на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.
- Оксана Сергеевна, нужно ли вносить изменения в технический паспорт помещения?
- Ранее было предусмотрено, что перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения в многоквартирном доме, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.
С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в технический паспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры.
Теперь перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 Жилищного кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади
- Есть информация, что для согласования перепланировки нужно подготовить новый технический план?
- Никакой новый технический план НЕ ВВОДИТСЯ. Ряд СМИ писали, что по новому закону собственник будет обязан получить не только акт приемки, но и новый технический план у кадастрового инженера и направить документы в Росреестр. Поясняем - данный механизм ДЕЙСТВОВАЛ РАНЕЕ И НЕ СООТВЕТСТВУЕТ новым положениям.
Теперь техплан по итогам перепланировки нужно подготовить до получения акта приемочной комиссии. Это нужно для того, чтобы уполномоченный орган (как правило, это органы местного самоуправления) после утверждения акта приемочной комиссии мог самостоятельно направить в Росреестр заявление о кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.
То есть заявителю больше не нужно будет тратить время, чтобы предоставить документы в Росреестр.
- Еще вопрос. Новые изменения не повлияют на увеличение количества «незаконных» перепланировок, росте коррупционных схем?
- Прогнозы о росте коррупционного рынка БЕЗОСНОВАТЕЛЬНЫ. Оснований для роста коррупционного рынка по согласованию перепланировок нет, т.к. подготовка техплана осуществляется на основании договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются как кадастровыми инженерами - индивидуальными предпринимателями, так коммерческими юридическими лицами.
Говорить о возможном увеличении «незаконных» перепланировок также безосновательно, т.к. закон НЕ МЕНЯЕТ ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИХ СОГЛАСОВАНИЯ.
Наоборот, мероприятия по перепланировкам станут прозрачнее, а заинтересованные лица смогут получить достоверные сведения о характеристиках таких помещений.
- Оксана Сергеевна, как урегулирован вопрос образования новых помещений при перепланировке?
- Статьей 40 Жилищного кодекса РФ с самой первой его редакции установлено, что объединение помещений осуществляется в соответствии с главой 4 Жилищного кодекса, то есть в порядке перепланировки помещений.
Таким образом, положений Закона на самом деле не являются новеллой и не создают дополнительных сложностей для собственников помещений или образовать новые помещения в многоквартирном доме.
- Введенные изменения не повлияют на возникновение сложностей при продаже квартиры или получения наследства?
- В результате перепланировки часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры. Если она увеличится, возрастет кадастровая и рыночная стоимость квартиры, а, соответственно, и налог на недвижимое имущество.
Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями (в представленных на регистрацию документах и сведениях в ЕГРН) будет являться основанием для приостановления регистрационных действий.
В связи с этим, Закон направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений.
- Спасибо за интервью!